一、保洁外包工作的准备

  清洁管理项目发包之前，必须做好准备工作，包括清洁面积测量；建筑面积、公共场所、配套设施、管理质量标准及操作的制定；检查及纠正或处罚制度的制定；管理费用测算；配套设施、设备及工具房及水电接口的准备等。

（一）确定清洁工作类型

在保洁外包工作之前，物业管理处有责任确定物业区域内需要和期望的保洁工作类型。这可通过调查一下各项内容而得以了解：

（二）制定保洁服务清单

物业管理处与承包商需预先开列一份明确的要求清单（如表2—14），根据这份具体的清单，服务承包商可确定保洁工作每天所需的工人数、为完成计划任务现场需要的器材设备类型和数量、物业管理处需按合同支付的费用等。

一般而言，每个保洁服务承包商都从以下五类基本保洁工作开始：

1．第一类：垃圾处理

合同必须包括的内容有收集、清除、回收、压实、分类和运输垃圾的工作。

2．第二类：烟灰清扫

保洁服务协议包括的内容有收集、清洁和彻底地清除所有吸烟产生的垃圾（包括吸烟区和一般办公环境）。

3．第三类：灰尘清扫

包括工作场所的全部灰尘清扫工作。要尽量扫除垂直表面和水平表面上的灰尘。

4．第四类：污迹清洗

湿洗玻璃和柜台表面（水平和垂直表面），清除污迹、溢流和手印。这不属于第三类清洗工作，因其技术性要强的多。

5．第五类：地面维护

包括服务范围内所有类型地面的全部维护工作，例如铺地毯的地面、塑料地面、石质地面（大理石、花岗岩、水磨石等）、瓷砖地面、木地板和高架地板等，它们都有特殊的维护要求。

表2—10 保洁服务清单

（三）确定保洁频率

清单上的每项工作都需要说明每年清洁的总次数。特别是要确定哪些次数较多，哪些次数较少。确定频率以后，支出的预算就会较准确。

1．保洁的频率

（1）每日：即规定每天进行的工作。多数物业管理处为业主、住户提供“全面的保洁服务”，每周7天都进行保洁。

（2）每周：在规定区域内的保洁工作项目每周1次。

（3）每月：每30天1次，可按每年12次计。

（4）每季：每3个月1次，每年4次。有些说明程序只在工作说明中写上数字“4”，表明每年要做4次。

2．其余常见的保洁频率

（1）每周3次：每年156次。

（2）每周4次：每年208次。

（3）双周：每年26次。

（4）双月：每年6次。

（5）半年：2次。

（6）每年：每年1次。

（四）物业清洁管理经费测算

在对外发包或清洁公司要承包某一清洁项目以前，均应对发包或待承包项目的管理费用进行摸底测算，以便在发包或承包时心中有底，定出一个双方既可以接受，又能保证服务质量的价格。

1．清洁管理费的构成

    一般来说，清洁管理费用可由清洁卫生费、工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清理费、垃圾外运费、环卫所需其他费用等组成。在实际测算时，除了这些费用，还应按相关规定及分包商的资格情况在总数的基础上加一定百分比的税率（一般为5％左右）及利润（一般为3％～7％，清洁公司资格越高比例越高）。此外，清洁管理中的活性费用、改造费用及设施的维护费用等，一般可按实际发生的情况单独划拨，不计入管理费用，无须测算或按使用计划测算。其中活性费用指的是节庆日临时布置、会场布置、喷泉水电费以及园林灯光费用等；改造费用指的是一些较大型的改造项目费用。另外，按工程造价标准计价办法计算时，可按人工费、材料费、机械费和其他费用组成。其中材料费包括清洁剂、机器配件、水及其他材料费用；其他费用是指工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清洁费、垃圾外运费、清洁卫生费等。

2．清洁管理测算的依据及方法

在管理费测算中，首先确定清洁卫生费。一般来说，税费、电费及人工费是决定不同地方清洁管理费差异的重要因素。因此，在清洁管理费测算中，将每平米每月的水、电费及人工费作为清洁费用测算的基数，由此推出卫生费。首先由卫生费推出其他费用，进而推出整个费用。另外，一些经验数字也是测算的依据之一。

目前，常用的测算方法是按清洁总测面积去。但目前国内尚没有一个大家认可的量化标准，只能凭经验粗略测算。以下举例介绍按清洁总面积的测算方法：

（1）基本要求。以××市2009年二级小区物业养护清洁管理测算为例，说明测算过程。二级小区要求绿地覆盖率达到25％以上；公共配套设施维护良好；环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱推乱放；下水道、沙井、化粪池畅通；公共用水池定期清扫；达到市考评84分以上。

（2）具体条件。某建筑为32层楼，总面积有44800平方米。6500平方米建筑面积设一个清洁工，每户60～80平方米，一个清洁工负责87～116户，定员7人。公共场所或商业用地可适当调整。

（3）计算步骤。第一步，人工费测算（见表2—11所示）。

表2—11 人工费测算方式与计算结果

在物业清洁管理中，基本费的开支主要是以人工为主。因此以当地人工费用作为起算基本点测算，在人工费的基础上推算其他费用。首先决定当地每平方米每月（每年）清洁管理的费用。

总人工费用是以上各个项目费用的总和，其计算公式为：总人工费用＝a＋b＋c＋d＋e＋f；计算结果得：人工费＝0.125＋0.0644＋0.0119＋0.0625＋0.010＋0.0610＝0.348元/（平方米·月）……………………………………………………………………………………………………①

第二步，消杀费测算。

以每月消杀2次，每次消杀费用为300元，则每月每平方消杀费用为：消杀次数×每次消杀费用÷总面积，计算结果得：消杀费=2×300÷44800=0.0134元/（平方米·月）…②

第三步，立即清运费测算。

平均每天清运一次垃圾，每次一车，每车按80元计，则垃圾清运费为：每天清运次数×每次车数×每车单价×每月天数÷总面积，计算结果的：

立即清运费＝1×1×80×30÷44800=0.0536元/（平方米·月）……………………………③

第四部，化粪池清理费测算

每年对化粪池清理2次，每次8车，每车按150元计算，则化粪池清理费为：每年清理次数×每次车数×每次单价÷12÷总面积，计算结果得：

化粪池清理费=2×8称×150÷12除号44800=0.0045元（平方米·月）…………………④

第五步，清洁用料费测算。

目前各物业管理公司实际支出平均为600元/月，则清洁用料费为：月清洁用料费÷总面积，计算结果得：

月清洁用料费=600÷44800=0.0134元/（平方米·月）………………………………………⑤

第六步，外墙清洁费测算。

外墙清洁按每2年一次，一次8000元计，则外墙清洁费为：每次单价÷清洁年数÷每年月数÷总面积，计算结果的：

外墙清洁费=8000÷2÷12÷44800=0.0074元/（平方米·月）………………………………⑥

第七步，工具费测算。

设垃圾站铁桶5个，每个330元，每年更换一次，日常塑料袋每天每层2个，每个0.45元；垃圾塑料桶，每层2个，每个40元，每年更换一次；不锈钢痰桶，每层2个，每个200元，每10年更换一次，则工具费为：（数量×铁桶单价÷12个月＋数量×垃圾袋单价×层数×每月天数+数量×塑料桶单价×数量÷12个月+数量×痰桶单价×层数÷10÷12）÷总面积，计算结果得：

工具费= （5×330÷12＋2×0.45×32×30+2×40×32÷12+2×200×32÷10÷12）÷44800=0.0295/（平方米·月）…………………………………………………………………………………⑦

第八步，不可预见费测算。

不可预见费=（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）×2％，计算结果得：

不可预见费=（0.3348+0.0134+0.0536+0.0045+0.0134+0.0074+0.0295）×2％=0.0091元/（平方米·月）………………………………………………………………………………………⑧

第九步，利润测算。

利润按前面测算费用的10％计算为：（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧）×10％，计算结果得：

利润=（0.3348+0.0134+0.0536+0.0045+0.0134+0.0074+0.0295+0.0091）×10％=0.0466元/（平方米·月）………………………………………………………………………………………⑨

第十步，税费测算。

税费应按前面测算费用数的5％计算为：（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨）×5％，计算结果得：

税费=（0.3348+0.0134+0.0536+0.0045+0.0134+0.0074+0.0295+0.0091+0.0466）×5％=0.0256元/（平方米·月）………………………………………………………………………………………⑩

（4）测算结果。经过上述逐步计算得出该小区全年清洁管理费为：（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨+⑩）×44800×12，计算结果得：

清洁管理费=（0.3348+0.0134+0.0536+0.0045+0.0134+0.0074+0.0295+0.0091+0.0466+0.0256）×44800×12=289175（元）